מאמרים

מיסוי הכנסות משכר דירה מורה נבוכים

מאת : רו"ח בועז בנימין

השכרת דירה למגורים היא פעולה נפוצה הטומנת בחובה השלכות מס הן במס הכנסה , מע"מ ולעיתים מס שבח. מאמר זה בוחן את המסלולים השונים יתרונותיהם וחסרונותיהם.כמו כל פעולה הכרוכה במיסוי אין יתרונות ללא חסרונות לכן חשוב להכיר את המסלולים להבין את היתרונות, להיות מודעים לחסרונות ולבחור את המסלול שיביא אותנו לתוצאה המיטבית בהתאם לנתונים האישיים של כל אחד.
 

   הכנסה משכ"ד בפטור ממס  
א. הדירה מיועדת לשמש למגורים על פי טיבהב. השוכר הוא יחיד והשימוש שנעשה בדירה הוא למגורים בלבד. ( ניתן גם להשכיר לחברה בע"מ    אם השימוש שהיא עושה בדירה הוא לצורכי מגורים ונתקבל אישור פקיד השומה )ג. הדירה אינה רשומה כנכס בספרי עסק.ד. סך כל הכנסות המשכיר משכר דירה לא יעלו על 5010 שקלים לחודש בשנת 2017                     ( הבדיקה היא  מסך כל הכנסותיו משכר דירה מכל הדירות שבבעלותו).

יש לתת שימת לב מיוחדת לסעיף ב. אם השימוש בדירה אינו למטרות מגורים ישלל הפטור ממס הכנסה וניכנס לעוד מספר מלכודות מס. לכן חשוב שבחוזה השכירות יצויין במפורש שהדירה משמשת למגורים והשוכר אינו עושה שימוש בה או בחלק ממנה לצורכי עסק.

כפי שצויין השכרה לצורכי עסק אינה פטורה ממס הכנסה , היא עשויה להתחייב במע"מ , העירייה עשויה לדרוש הפרשים בארנונה וכשתימכר הדירה אנחנו עלולים להתקל בהפתעות לא נעימות מול מס שבח.
 

מה קורה שההכנסה משכר דירה עולה על 5010 שקלים ?
במקרה זה נפתחים בפנינו 3 מסלולים :  

                                     הכנסה משכ"ד בפטור חלקי

אם ההכנסה נמוכה מפעמיים סכום הכנסה פטורה כלומר 10020 שקלים . ניתן לקבל פטור חלקי :חישוב הפטור החלקי יבוצע לפי הדוגמא שלהלן המניחה שההכנסה משכר דירה היא 7500 שקלים. ראשית נפחית משכר הדירה את הסכום הפטור   

2. נפחית משכר הדירה את הסכום לניכוי ונקבל את ההכנסה משכ"ד בפטור חלקי     3. נפחית משכר הדירה את הסכום בפטור חלקי ונקבל את שכ"ד החייב במס :   שיעור המס שיחול הוא לפי מדרגות המס של היחיד אך לא פחות מ 31%ניתן לנכות הוצאות כגון: הוצאות עו"ד, הוצאות שהוצאו בקשר לשכירות לנושאי תיקוני ופחת בשיעור 2% הכל כיחס שכ"ד החייב לסך שכר הדירה .בדוגמא שלנו אם היה הוצאות בסך 20000 שקלים לשנה יותרו לנו :4980/7500*20000 = 13280 שקלים לשנה כלומר 1106 שקלים לחודש וההכנסה החייבת תעמוד על 3873 שקלים.
 

      הכנסה משכ"ד בשיעור מס קבוע של 10%

תשלום מס בסך 10% מכלל ההכנסה מדמי שכירות ללא ניכוי הוצאות .מסלול זה חל על דירות שמושכרות לצורכי מגורים וההכנסה מהשכרתן אינה עולה לכדי הכנסה מעסק של המשכיר ( כלומר עסקו אינו השכרת דירות ) .     
                 
הכנסה משכ"ד בתשלום מס מלא

תשלום מס לפי מדרגות המס קיזוז מלא ההוצאות לרבות פחת בשיעור 2% .
 

מספר הערות לתשומת לב :

בעת מכירת הדירה כיחושב השבח ( רווח ממכירת הדירה ) , השבח יגדל בסכום הפחת שניתן היה להפחית את הדירה . בחירה במסלול פטור חלקי או ללא פטור מחייבת פתיחת תיק במס הכנסה .

אם בחרתם לשלם מס מופחת בשיעור 10% וההכנסות משכר דירה הסתכמו בפחות מ – 333000 שקלים . ניתן יהיה לשלם באמצעות שובר דיווח מקוצר אותו ניתן יהיה לקבל במשרדי השומה.

שיעור המס השולי לצורכי הכנסה משכ"ד מתחיל מ- 31% . שיעור מס זה נמדד לפי שיעור המס השולי של בן הזוג בעל ההכנסה הגבוהה יותר.      

אז איך נדע באיזה מסלול לבחור ?

התשובה לשאלה תלויה בסך כל ההכנסות משכר דירה , וכן בגובה ההוצאות השנתיות וגם יש להתחשב בנושא מס השבח.לכן על מנת להגיע לתשובה המיטבית רצוי להיוועץ בבעל מקצוע שישקלל את כל הנתונים יערוך סימולצית חישוב המס ויוכל לסייע לכם לבחור את המסלול שיביא לתוצאה המיטבית בהתחשב בנתונים שלכם.